不動産投資を検討中

最近は安定収入の定番と言われる、不動産投資に興味持っています。

高校生のとき「サラリーマンでもできる不動産投資〜」みたいな本を買って以来、いつかやろうと思って早15年以上。

やはり金融商品と比べると泥臭い面が強く、なかなか踏み出せずにきた領域です。。

ただ考えていても話は進まないですし、大きなチャンスがきたときにすぐ行動するためにも、不動産知識をつけフットワークを軽くしておく必要があると思っています。

今年はとりあえず300〜500万円でワンルーム買ってみようと思っていますが、問題は2019年現在、不動産が高値圏にあるということですね。

不動産価格は株価や景気の遅行指数となる傾向があり、ある程度連動します。

日経平均の2万円割れが続けば、不動産市況にも悪影響が出て来るとは思います。

一方で、景気の底でマンション一棟買いなど大きな投資を考えるなら、今が地価の天井と思っていたとしても、少額であれば勉強で不動産を買ってみるべきと考えます(と、自分に言い聞かせています)。

インフラが整っていれば需要あり

最初の投資対象は、関東圏のワンルームです。

基本的に不動産投資とは”土地投資”だと考えており、いくら利回りが高くとも、バスで駅から20分と言った物件は買わない予定。

インフラ(上下水道や駅、学校、スーパーなど)が整っているエリアであれば、売却時にも価格次第で手放せるので、出口戦略も取りやすいからです。

とは言え、いくらインフラが整っていたとしても、老朽化し人口が減っていきそうな地域は危険。

関東圏でインフラがある程度整っており、以下で紹介する”これから人が集まってきそうなエリア”で投資物件を探すつもりです。

地価上昇しやすい地域とは?

自分が考える”これから人が集まる地域”とは、以下のような国・行政が再開発を推進している事業地域です。

これは大きく分けて、

  • 土地区画整理事業
  • 市街地再開発事業

2つに分けられます。

土地区画整理事業

1つ目の土地区画整理事業ですが、土地区画整理法第2条によると、下記のように説明がされています。

公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため、土地の区画形質の変更及び公共施設を新設または変更する事業

つまり「このエリアは区画整理で利便性を高める予定です」と行政が考えている地域となります。

例えば杉並区ホームページを見てみると、下記区域を土地区画整理事業の対象として指定していました。

こうした地域では、建て替え時の制約が大きいですが、道路や公園などが整備され、より住みやすい街になっていくと予想されます。

区画整理後は地価上昇することが多く、家賃も上昇するため、中長期でみた投資利回りも期待できるのではないかと思います。

市街地再開発事業

2つ目の市街地再開発事業ですが、国土交通省によると、目的は下記となっていました。

都市再開発法に基づき、市街地内の老朽木造建築物が密集している地区等において、細分化された敷地の統合、不燃化された共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。

つまり、「コンクリート造で高層化し、都市部の土地をより快適に使えるようにする」ということです。

過去では六本木ヒルズなどが有名で、現在も渋谷や中野、虎ノ門エリアの再開発が行われています。

中にはパッとしない再開発事例もありますが、やはり街の魅力が高まるため、再開発周辺エリアでの不動産投資は面白そうだと考えています。

東京都都市整備局のホームページでは、現在進行中の再開発プロジェクトが記載されているので、興味ある方はチェックしてみてください。

いずれもあくまで計画段階であり、いつまで経っても実行されないケースがありますが、基本的には区画整理・再開発地域を投資先として狙いたいと思います。

エリアがだいたい決まったところで、次に大事なのがマンションの管理形態です。

管理組合は機能しているか?

「マンションは管理で買え」と言われるほど、管理形態は重要です。

というのも、マンションは12年に一度は大規模修繕が必要であり、

  • 壁にヒビが入っていないか
  • 雨漏りしていないか
  • 配管に亀裂は入っていないか

等を点検・メンテナンスすることで、マンション全体の価値を保てるからです。

そのために、アパート・マンションに住む際には、

  • 管理費
  • 修繕費

を家賃以外にも徴収し、将来の大規模修繕に備えるわけです。

しかし、管理が行き届いていない物件は、同築年数の物件と比べて古く感じてしまうため、

  • 入居者が入りづらい
  • 家賃を下げ利回りが下がる
  • 売却時に安く売らざる負えない

というデメリットが将来発生する傾向があります。

管理状態は物件によりけりですが、以下の方法でフィルタリングするのが良いとされています。

管理形態を確認する方法

管理形態は、マンション管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」に記載されています。

確認するべき点は、この調査報告書で管理形態が「全部委託」となっているかどうか。

この場合マンション所有者合意のもと、管理専門会社に管理委託しており、ある程度行き届いた管理が行われていると予想できます。

その逆は所有者が点検・メンテナンス時期を決める「自主管理」ですが、一部の意識高い所有者を除き、物件のメンテナンスには興味なく、ヒビ等が放置される傾向があるようです。
(特に投資用に作られた物件は、所有者と占有者が異なることも多く、メンテナンスがされていないケースがかなり多いようです。)

その分物件価格が割安になるとも言えますが、初心者であれば管理専門会社で管理がされている「全部委託」物件を選ぶべきと思います。

どうしても不動産投資は、表面利回り(=賃料÷購入価格)で見がちですが、利回りが全てではないですよね。

利回りが全てではない

これは投資全てに当てはまることだと思いますが、買って、配当を貰って、売却した結果いくら儲かるかを重視するべきだと考えます。

例えば投資信託でも、一見利回りが高くみえる毎月分配型投信が「タコ足配当」と言われるように、元金を削って利回りが高くなっているケースがあります。

毎月インカムゲインが入っていても、投信売却時に元本が半値になっていたら損するケースが大半です。

不動産も同じで、表面利回りだけでなく、最終的にいくらで売却出来そうか?を見立てた上で、投資を行うべきと考えます。

売却価格は何に影響を受けるか?それは、

  • 建物価格
  • 地価

の2つに分かれます。

そして建物価格は、管理の良し悪しで減価率が大きく変わってくるわけです。

売却まで視野に入れて取得する

以下で建物価格と地価がどのように推移するのか、簡単なシミュレーションツールを作成しました。
(シート:Airbnbシミュレーション)←ちょっと命名の仕方が違いますが。。

赤が建物価格、青が地価であり、地価変動なしとしています。

一般に建物価格については、時間と共に減価し、下落率は逓減します。

つまり、新築から5年経過するよりも、築20年から5年経過した方が下落幅が小さくなります。

この下落幅と、家賃×見込空室率から算出される期待収入を見比べながら、ホールドor売却を検討となりそうです。

割安に買うために必要なこと

また、投資用物件の営業が、本当に割安な物件を紹介してくれるはずがありません。

市場価格に対し割安な価格で物件を買うためには、以下のような優位性が必要と思います。

  • 現金で買えるか(キャッシュの優位性)
  • 一般公開前の情報か(情報の優位性)
  • 中間マージンを省けるか(知識の優位性)

キャッシュの優位性

一般に不動産購入には、銀行からお金を借りるケースが大半です。

しかし銀行からの融資実行には3週間程度掛かるのが通例で、ローン申請しても融資が降りず、売買不成立となるケースもあります。

これは早急に売りたい売り手にとっては、大きなリスクとなります。

例えば相続した1億円の物件を売却し、5000万円の相続税を支払う予定だったとき、支払い期日直前に商談不成立となるとどうでしょう?

売主は早急に現金化をしたいため、確実に受け取れる現金でなら7000万円で売ってくれるかもしれません。

情報の優位性

情報のスピードも、優位性を高めると思います。

例えば売主Xが専任媒介契約で不動産屋Aに売却先を探してもらうケースを考えます。

専任媒介契約では1週間以内に、レインズというシステムに物件情報を登録する義務があります。

レインズに登録すると全国の不動産屋が物件情報を見れるようになるため、買い手が見つかりやすくなります。

しかし、不動産屋Aが独自に買い手Yを見つけた場合はどうでしょう?

不動産屋Aは売主Xからの売却手数料3%だけでなく、買主Yからも3%の手数料を受け取れます。

この「両手取り」はよくある話で、本当に良い割安物件はレインズに登録される前に、不動産屋A内で売買成立しているのが実態です。

上記は当然合法なのですが、そうした未公開情報(インサイダー情報)をいち早く取ることが重要と思われます。

知識の優位性

自分も含め、一般的にキャッシュも情報も優位性がありません。

そうした人が割安な物件を取得する方法が、売買知識をつけ、中間マージンを抜くことです。

特に、競売(けいばい)物件は最も公平で、知識をつければ割安に購入ができます。

競売物件とは、何らかの理由で所有者がローン返済出来なくなり、銀行等に資産を差し押さえられた物件です。

銀行は価格変動リスクを嫌うため、裁判所を通し、競売にて不動産を売却します。

競売では不動産鑑定士が算出した適正価格から、3割程度割り引いた売却基準価格を元に、入札によって買い手を募ります。

最も入札額が高ければ、その物件が自分のものになります。

ただし、以下のような手間が発生します。

  • 登記簿謄本を元に所有者証明し、カギ屋に鍵を開けてもらう
  • 鍵を交換する
  • 占有者がいれば立ち退いてもらう手続きをする
  • 落札まで部屋の中を見れない
  • 状態によって修繕が必要
  • 残留物の廃棄を旧所有者に同意してもらう

なかなか手間掛かりそうですね。。
また最近では、競売市場も一般人が入札するようになってきています。

さらに、競売開札前に所有者とコンタクト取り、任意売却で先に買われてしまうケースも出てきています。
(「競売」等でググると、所有者に任意売却を勧める広告が出てくるほど、儲かるビジネスなのでしょう。。)

競売でもなかなか良い物件が手に入りにくくなっているため、不動産投資をするには常に先回りする必要があると感じています。

まとめ

以上が、自分の不動産投資方針でした。

  • 区画整理事業と市街地再開発事業に注目
  • マンションの管理形態を確認
  • 素人こそ勉強して競売参加

まあ将来的な家賃収入増を考えると、人口増大でインフレ確実のアジア新興国も魅力的なんですけどね。

あとはやりながら考える感じでいこうと思います。

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