リノベ物件を実際に見てきた

先日はリノベーション物件を見てきました。

今回見てきたのは、自分でも住みたいと思えるような、お値段高めの物件。

 

そもそも利回りの見込める投資用物件は築年数が経過しているケースが多く、入居者目線では魅力的ではありません。

そういった築年数の経った物件を、いかに魅力的にするか?が不動産投資の醍醐味だと感じています。

 

しかし何を持って魅力的とするかも、素人には難しいですよね。。

自分も本を何冊か読みましたが、イメージわかなかったので、実物を見て感覚を養うことを決心。

ネットで見つけた築15年の物件にTELし、翌日に内見してきました。

スケルトン・リノベーションとは?

今回見てきた物件は、スケルトン・フルリノベーションしたばかりの物件(上記が実際の写真)。

スケルトン・リノベーションとは、床や壁紙を完全に取り剥がし(スケルトン化し)、目に見える範囲を全て新品に取り替える工事手法。

”フル”とついているため、キッチンやシステムバスも新品に取り替えています。

 

築古物件を安く仕入れて、リノベで付加価値向上というのは、不動産投資ではよく行われている手法となります。

ポイントは費用対効果

不動産投資を前提としたリノベーションでは、その費用対効果に問題がないか?が重要です。

 

スケルトン化し、床や壁など全てをリノベーションするとなると、部屋の大きさにもよりますが500〜800万円が掛かると言われています。

例えば800万円の費用を掛けリノベーションしたとしても、売却価格が800万円向上(自分の人件費を考えればそれ以上)しなければ、リノベーションとしては失敗です。

 

いかに安いコストで、付加価値を高められるかが重要となってきます。

築15年とは思えない清潔感

さて今回見させてもらった物件では、レイアウト変更が行われていました。

従来はリビングに入った瞬間に小部屋の壁が目立ち、圧迫感を感じるレイアウトでした。

一方リノベーション後は壁を取り払ったことで、部屋が広く感じられます。

床を白っぽい材質に変え、間接照明で壁を照らすことで、さらに広く感じます。

リノベーションすごい・・。

 

マンション共用部の修繕・管理もしっかり行われているので「顔」も良いですし、中身もリノベのおかげで新築物件のようでした。

少なくとも、築15年感はパッと見では分かりません。

 

 

システムバスや洗面所もこの通り。

スケルトン・リノベーションするなら、モデルルームの展示品をヤフオクなどで落札して、新品の半値以下で設置するスキームもありそうです。

共用部は原則変更できない

マンションで厄介なのは、共用部の変更ができないことですね。

湯沸かし器などは新品ですが、マンション全体の共用部であるインターホンは原則変更できないため、やはり15年の歴史を感じます。

同様に、窓サッシなども共用部なので変更不可。

リノベーション前提で物件購入するときは、共用部との調和も重要になりそうです。

一方床や壁は自由に変えられるため、一気に部屋の印象を変えることが可能です。

この物件はコストの安い「上張り型」ではなく、コストが掛かるが高級感がでる「張替え型」だったので、魅力的に映りました。

床が少しフワフワする感覚があったので質問すると、下に防音材を入れているから、だそうです。

セキュリティvs収益

前回の記事で、不動産は管理状態で買うべきと書きました。

東京オリンピック前が不動産高値?割安物件を買うために持つべき視点とは

このマンション管理は大規模修繕も終えたばかりで、かなり状態が良いと感じました。

一方で、管理組合の収益源である駐車場が結構空いている印象も。

駐車スペースに対しニーズが少なく、2台目半額で提示しても埋まりきっていないようでした。

やはりマンションが持つ資産はフル活用することで収益を増やし、今後の大規模修繕にも対応ができるはず。

駐車場の稼働率も、マンションの収益体質を見る上で重要だと思います。

ただ近隣住民への駐車場貸出について質問すると、「不審者を中に入れないために、入庫時にセキュリティがある物件では、マンション関係者以外にはあまり貸し出せない」らしいです。

セキュリティと収益性は表裏一体なんですね。

勉強になりました。

割安だが、景観は変えられない

感覚的には周辺相場の▲7%ほど安く売値が設定されており、理由についても質問しました。

部屋の広さはファミリー向けのため長く住むことが前提となりますが、やはり景観が悪く、無視できない要素となっている模様。

その分価格を割り引いているとの回答でした。

 

確かに目の前には築古物件があり、建て替えがあったとしても景観の改善は見られなさそうでした。

まあカーテンを開ける習慣があまりない自分にとっては、実はあまり気にならないかも?と思いました。笑

 

あと長期間賃貸は、一見空室リスクが少なく良いように見えますが、定期的に設備状態を確認できないのもリスクです。

転売目的であれば問題ありませんが、やはり賃料収益を目的とするなら、超長期賃貸が想定される物件は避けるべきかもしれません。

以上、リノベ物件の体験談でした。

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スケルトン・リノベーションで不動産価値を高める!実際に築15年マンションを見てきた

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