リノベ物件を実際に見てきた
先日はリノベーション物件を見てきました。
今回見てきたのは、自分でも住みたいと思えるような、お値段高めの物件。
そもそも利回りの見込める投資用物件は築年数が経過しているケースが多く、入居者目線では魅力的ではありません。
そういった築年数の経った物件を、いかに魅力的にするか？が不動産投資の醍醐味だと感じています。
しかし何を持って魅力的とするかも、素人には難しいですよね。。
自分も本を何冊か読みましたが、イメージわかなかったので、実物を見て感覚を養うことを決心。
ネットで見つけた築15年の物件にTELし、翌日に内見してきました。
スケルトン・リノベーションとは？
今回見てきた物件は、スケルトン・フルリノベーションしたばかりの物件(上記が実際の写真)。
スケルトン・リノベーションとは、床や壁紙を完全に取り剥がし(スケルトン化し)、目に見える範囲を全て新品に取り替える工事手法。
”フル”とついているため、キッチンやシステムバスも新品に取り替えています。
築古物件を安く仕入れて、リノベで付加価値向上というのは、不動産投資ではよく行われている手法となります。
ポイントは費用対効果
不動産投資を前提としたリノベーションでは、その費用対効果に問題がないか？が重要です。
スケルトン化し、床や壁など全てをリノベーションするとなると、部屋の大きさにもよりますが500〜800万円が掛かると言われています。
例えば800万円の費用を掛けリノベーションしたとしても、売却価格が800万円向上(自分の人件費を考えればそれ以上)しなければ、リノベーションとしては失敗です。
いかに安いコストで、付加価値を高められるかが重要となってきます。
築15年とは思えない清潔感
さて今回見させてもらった物件では、レイアウト変更が行われていました。
従来はリビングに入った瞬間に小部屋の壁が目立ち、圧迫感を感じるレイアウトでした。
一方リノベーション後は壁を取り払ったことで、部屋が広く感じられます。
床を白っぽい材質に変え、間接照明で壁を照らすことで、さらに広く感じます。
リノベーションすごい・・。
マンション共用部の修繕・管理もしっかり行われているので「顔」も良いですし、中身もリノベのおかげで新築物件のようでした。
少なくとも、築15年感はパッと見では分かりません。
システムバスや洗面所もこの通り。
スケルトン・リノベーションするなら、モデルルームの展示品をヤフオクなどで落札して、新品の半値以下で設置するスキームもありそうです。
共用部は原則変更できない
マンションで厄介なのは、共用部の変更ができないことですね。
湯沸かし器などは新品ですが、マンション全体の共用部であるインターホンは原則変更できないため、やはり15年の歴史を感じます。
同様に、窓サッシなども共用部なので変更不可。
リノベーション前提で物件購入するときは、共用部との調和も重要になりそうです。
一方床や壁は自由に変えられるため、一気に部屋の印象を変えることが可能です。
この物件はコストの安い「上張り型」ではなく、コストが掛かるが高級感がでる「張替え型」だったので、魅力的に映りました。
床が少しフワフワする感覚があったので質問すると、下に防音材を入れているから、だそうです。
セキュリティvs収益
前回の記事で、不動産は管理状態で買うべきと書きました。
このマンション管理は大規模修繕も終えたばかりで、かなり状態が良いと感じました。
一方で、管理組合の収益源である駐車場が結構空いている印象も。
駐車スペースに対しニーズが少なく、2台目半額で提示しても埋まりきっていないようでした。
やはりマンションが持つ資産はフル活用することで収益を増やし、今後の大規模修繕にも対応ができるはず。
駐車場の稼働率も、マンションの収益体質を見る上で重要だと思います。
ただ近隣住民への駐車場貸出について質問すると、「不審者を中に入れないために、入庫時にセキュリティがある物件では、マンション関係者以外にはあまり貸し出せない」らしいです。
セキュリティと収益性は表裏一体なんですね。
勉強になりました。
割安だが、景観は変えられない
感覚的には周辺相場の▲7%ほど安く売値が設定されており、理由についても質問しました。
部屋の広さはファミリー向けのため長く住むことが前提となりますが、やはり景観が悪く、無視できない要素となっている模様。
その分価格を割り引いているとの回答でした。
確かに目の前には築古物件があり、建て替えがあったとしても景観の改善は見られなさそうでした。
まあカーテンを開ける習慣があまりない自分にとっては、実はあまり気にならないかも？と思いました。笑
あと長期間賃貸は、一見空室リスクが少なく良いように見えますが、定期的に設備状態を確認できないのもリスクです。
転売目的であれば問題ありませんが、やはり賃料収益を目的とするなら、超長期賃貸が想定される物件は避けるべきかもしれません。
ヒルトンで物件の振り返り。不動産面白いな。 pic.twitter.com/T5EWYnf6pQ
— kazu (@25_500com) 2019年2月3日
以上、リノベ物件の体験談でした。
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